【中古マンション購入者向け】住宅ローン控除で失敗しない2つのポイント

fu-fu

　
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「リノベ＋中古マンション」の魅力を発信

自身のリノベ経験を基に執筆中

30代の大手ゼネコン勤務
妻と猫1匹との3人暮らし

〜 保有資格 〜
　　・一級建築士
　　・宅地建物取引士
　　・1級建築施工管理技士
　　・1級管工事施工管理技士 　

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【中古マンション購入者向け】住宅ローン控除で失敗しない2つのポイント

あなたは「中古マンション購入時の住宅ローン控除の仕組み」をきちんと理解していますか？

住宅ローンを組むだけで控除が適用されると考えている方も多いかもしれません。

実際は、住宅ローン控除の適用条件を満たす必要があります。

中古マンションの購入においては、新築物件と異なる注意点がいくつか存在します。

新築物件に比べて、中古マンションを購入時に注意するポイントは意外にシンプルです。

物件購入時には、不動産の営業マンやリノベーション担当者からは、こちらから尋ねない限り住宅ローン控除の詳細について説明されないことがほとんどです。

購入後のローン控除手続きや管理は、基本的に購入者ご自身の責任となります。

この記事では、中古マンションを購入する際に知っておきたい住宅ローン控除の仕組みやポイントを整理して解説します。

せっかくの控除を見逃すことなく活用できるよう、一緒に確認していきましょう。

まずは、住宅ローン控除のメリット・デメリットです。

次に住宅ローン控除を適用させるには、条件を満たす必要があります。

中古マンションは、適用条件が特殊な場合が多く、住宅ローン控除が適用されるかどうかのポイントを理解することが重要です。

特に2024年度の税制改正により、住宅ローン控除の内容が一部変更され、以前より複雑になっています。

そこで本記事では、「中古マンション購入を希望する人」に向けて、控除を適用できる物件条件や購入時に注意すべきポイントをわかりやすくまとめました。

ずばり中古マンション購入希望者はどこを気にすればよいのか？

下記に気にするべきポイントをまとめました。

これらのポイントを見逃すと、住宅ローン控除を受けられない可能性があります。

せっかく購入するなら、少しでもお得に進めたいものです。

今回も購入者目線でのブログになっておりますので、最後までご覧ください。

このブログを読んでもらいたい人

住宅ローン控除の仕組みとは？

住宅ローン控除は、「税金の割引」

住宅ローン控除は、家を買ったりリフォームしたりしたときに、住宅ローン（家を買うための借金）を返している人が受けられる税金の割引です。

家を買うと、お金がたくさんかかるので、国が「がんばってるから税金を少し安くしてあげるよ」という仕組みです。

どうやって安くなるの？

家を買うために借りたお金（住宅ローン）の年末の残りの額に0.7％をかけた金額または最大控除額の低い方が税金から引かれます。

最大いくら得するの？

中古マンションの場合は、年間の上限が14万円になります。

この14万円を最大10年間控除できます。

　※耐震改修やバリアフリー改修、省エネ改修などの特定の基準を満たす工事を行うと13年間になりますが、今回は中古マンションに特化した説明なので割愛します。

年収によっても控除額は変わる

年収が低めの方は、住宅ローン控除の最大限の恩恵を受けることが難しい場合もあります。

たとえば、3,000万円のローン残高があっても、年収が400万円前後の場合、年間14万円の控除額が得られないケースも考えられます。

住宅ローン控除の金額は、所得税額や住民税額に左右されるため、税金の計算が複雑です。

そのため、実際に控除額がどのくらいになるかを知るには、シミュレーションを行うことが効果的です。

おすすめツール：価格ドットコムの「住宅ローン控除（減税）シミュレーション」

借入額や年収などを入力するだけで、簡単に控除額の目安を確認できます。

具体的な数字がわかると資金計画も立てやすくなるので、ぜひ一度試してみてください。

住宅ローン控除は最大400万ではなくなった

数年前の住宅ローン控除制度では、「控除率1％」「最大控除額400万円」が広く知られていました。

私自身も20代で住宅購入を検討した際に調べ、最大で400万円も控除が受けられると期待していました。

しかし、2024年度の税制改正で住宅ローン控除の内容が変更され、控除額が抑えられています。

この改正は多くの人に「改悪」と捉えられていますが、私も同感です。

さらに、2026年には住宅ローン控除が廃止される可能性も囁かれています。

これを受けて、現行制度のメリットを最大限活かすためには、早めの情報収集と計画が重要になりそうです。

住宅ローン控除を受けるための条件（中古マンション編）

ここでは、会社員の方が住宅ローン控除を受ける際に特に注意すべきポイントを解説します。

なお、10年未満で完済できる方や年収2,000万円以上の方、または投資目的で住宅を購入する方々は対象外です。

これらの方々は、一般的な会社員に比べて非常に高い収入があるため、今回のポイント説明は割愛いたします。

多くの会社員にとって、住宅ローン控除をうまく活用することは、毎年の税負担を軽減し、長期的な家計にプラスの影響をもたらす重要なポイントです。

家の面積が50㎡以上であること

私たち夫婦も予算の都合で50〜60㎡の物件を探していましたが、夫婦2人暮らしであれば、実際には50㎡未満でも十分に生活できます。

夫婦2人暮らしの方は、㎡数に特に注意が必要です。

戸建てには少ないですが、マンションでは50㎡未満の物件はよく見かけます。

しかし、49㎡の住宅を購入してしまうと、住宅ローン減税の対象外になってしまいます。

50㎡以上であれば、減税の対象となるのです。

この1㎡の差で、最大140万円の損得が発生します。

40㎡後半の物件を探している方は、思い切って50㎡を超えた方が、トータルで安く済む可能性が高くなります。

もちろん、本当に希望する物件が49㎡であれば、仕方ないことですが、予算に基づいて選ぶのであれば、再考する価値があります。

新耐震基準を満たすこと（1981年6月1日以降の確認申請完了日物件）

中古マンションを購入予定の方は、築年数に特に注意が必要です。

注目すべきポイントは、「新耐震基準」か「旧耐震基準」かです。

具体的には、建築確認申請が1981年6月1日以降の建物が新耐震基準に該当します。

旧耐震基準の物件は、住宅ローン控除の対象外となります。

値段を気にするあまり、トータルの支払いが同じであれば、新耐震基準の物件を選べる可能性があることを忘れないでください。

ベストな選択肢は新耐震基準の住宅ですので、旧耐震基準の物件を候補に入れている場合は、住宅ローン控除の金額も考慮することをお勧めします。

旧耐震基準物件と住宅ローンについては、下記のブログにまとめていますので、ぜひご覧ください。

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【ポイントを解説】リノベーションマンションと住宅ローン

1981年6月1日以降の建物は新耐震基準か？

1981年6月以降にできた物件であれば、新耐震基準の物件になるということかな？

わかりづらいけど、違うんだよ。

確認申請は、公的機関に対して、建築士が「建物をこの図面で作りますので、問題ないでしょうか？」って申請をすることだよ。

「申込み」みたいなイメージか。

そんな感じだね。

確認申請が1981年6月以降にしていることが大事だよ。

中規模なマンションだと建物ができるまで、1〜2年間掛かるから、1981年にできた建物だと、旧耐震基準の物件になるよ。

1980年に確認申請し、1982年に完成する場合は、旧耐震基準の物件になるよ。

1981〜1984年にできた物件は注意が必要なんだね。

理解できたみたいだね。

希望物件の年代が怪しい場合は、営業マンに聞いて確認してもらおうね。

中古マンションで住宅ローン控除を最大限に活用する方法

住宅ローン控除を最大限に活用する方法は、購入後10年間、住宅ローンの残高を2,000万円以下にしないことです。

おさらいすると、年間最大14万円を10年間受け取ることができます。

この年間の最大控除額は、住宅ローン残高の0.7％に基づいて計算されます。

そのため、住宅ローンの残高が2,000万円以上であれば、最大控除を受けることができるのです。

この方法を用いれば、住宅ローン控除のメリットを最大限に享受し、不要な金利を支払わずに済みます。

「もともと住宅資金がある人」や「親からの支援がある人」には、特におすすめです。

頭金を多く支払わずに、手元に資金を残しておく方が得になります。

その資金を10年間、投資（オルカンやS&P500など）に回すことが最善の選択となるでしょう。

30代夫婦のケーススタディ

ここでは、参考に下記の条件でケーススタディを行いました。

下記が支払い額と住宅ローン残高の表になります。

10年間の住宅ローン控除を最大限に利用し、140万円を受け取った後、残金2,927万円を全額返済するのが最も有効な活用方法です。

頭金が500万円以上あり、余力がある方には、頭金の金額を増やすこともおすすめです。

もちろん、残金が3,000万円以上なければ完済はできませんが、借入残高が2,000万円以上を意識することがポイントになります。

10年後に全額返済できる人は少ないと思いますが、「親の支援があり、借入金額が少ない人」はこの点を意識しておくと良いでしょう。

知識の有無が、何十万円もの差を生むことがあります。

下記の「モゲチェック」は、有名で評判の良い住宅ローン比較サイトです。私自身もここで比較しました。

【まとめ】中古マンション購入時に住宅ローン控除で失敗しない2つのポイント

中古マンションを購入する際に注意すべきポイントは非常にシンプルです。

新築物件の要件が一緒に記載されることが多いため、中古マンション購入時には以下の条件に注意すれば問題ありません。

住宅ローン控除にはデメリットがないため、購入時には以下の条件を満たすよう心掛けましょう。

旧耐震基準の物件がどうしてもそのエリアにしかない場合を除き、新耐震基準の物件を選ぶことをおすすめします。

次に、住宅ローン控除を最大限に活用することを心掛けましょう。

当然、10年後に残金を全額返済できる人は少ないと思いますが、親の支援があり、ローンの金額が少ない方はその点を意識しましょう。

ここまでお読みいただいたあなたは、中古マンションを購入する際の注意点を理解できたはずです。

下記は、私がローン申請をする前に読んだ本です。わかりやすく、おすすめです。

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今回も最後まで読んでいただき、ありがとうざいました。

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